Przekroczenie granicy sąsiedniego gruntu doradza adwokat Poznań

Bezwzględne prawo własności uprawnia właściciela do korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób. W praktyce zdarzają się jednak różne okazje do nieuzasadnionego naruszenia cudzego prawa własności; różną też postać przybiera spotykane naruszenie prawa. Szczególnie wiele okazji do naruszenia cudzego prawa kancelaria Poznaniu własności stwarza realizacja zamierzonej inwestycji budowlanej. W szczególności, potencjalnie może zdarzyć się przekroczenie granicy gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Wspomnianej sytuacji poświęca swą uwagę ustawodawca w komentowanym przepisie art. 151 k.c. Tutaj ustawodawca koryguje zwykłe zasady (z art. 222 § 2 k.c.) negatoryjnej ochrony własności. Uzależnia roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego od winy umyślnej inwestora, czy też niezwłocznego sprzeciwu sąsiada albo zagrożenia niewspółmiernie wielką szkodą. Osłabiając ochronę własności nieruchomości sąsiedniej, ustawodawca dokonuje znamiennego kompromisu. Stara adwokat Poznań się mianowicie – w usprawiedliwionych okolicznościach – chronić przydatne, kosztowne cudze inwestycje. Taki zabieg świadczy o legitymacyjnej aprobacie dla ważnego interesu indywidualnego inwestora, przy uwzględnieniu ogólnego interesu społeczno-gospodarczego, z ograniczeniem egoistycznie traktowanej ochrony cudzej własności.

Należy jednak precyzyjnie trzymać się hipotezy komentowanej normy prawnej.

Otóż w pierwszym rzędzie zwróćmy uwagę, że dotyczy ona „przekroczenia granic gruntu sąsiedniego” podczas czynności „wznoszenia budynku lub innego urządzenia”. Chodzi więc o realizację budowy w części (zapewne przeważającej) prawnik Poznań na gruncie własnym inwestora, a w dalszej części „z przekroczeniem” granic gruntu sąsiedniego. Swoją drogą, jak chodzi o „część własną”, to według wymagań Prawa budowlanego wystarczy „prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane” (art. 32 ust. 4 pkt 2 pr.bud.). Tutaj wszakże interesuje nas problem przekroczenia granic cudzego gruntu sąsiedniego. Myślimy więc o przypadku, gdy w swym zarysie konstrukcyjnym część budynku lub innego urządzenia jest trwale połączona z cudzym, sąsiednim gruntem. Ujmując kancelaria Poznaniu problem teoretycznie należałoby stwierdzić, że właściwie nie powinno się zdarzać przekroczenie granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku. Przecież realizacja inwestycji powinna odbywać się zgodnie z wymaganiami pozwolenia na budowę w nawiązaniu do wcześniejszej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wymaga się przy tym szkicu usytuowania obiektu budowlanego (art. 33 ust. 4 pkt 2 pr.bud.). Z adwokat Poznań różnych wszakże przyczyn w praktyce zdarzają się błędy polegające na przekroczeniu granic gruntu sąsiedniego. Wówczas zaś, stosownie do przesłanek art. 151 k.c., zostanie uruchomione lub wykluczone roszczenie negatoryjne o przywrócenie stanu poprzedniego. Komentowanego przepisu nie stosuje się w razie prowadzonej bez tytułu prawnego budowy na cudzym gruncie. Nie jest to już bowiem problematyka prawa sąsiedzkiego; myślimy oczywiście o inwestycji realizowanej w całości na cudzym gruncie. Do zagadnienia wypadnie jednak powrócić w innym miejscu, przy okazji komentowania przepisu art. 231 k.c.

Interpretacja pojęcia budynku prawnik Poznań

Uregulowanie zawarte w art. 151 k.c. dotyczy przypadków wznoszenia budynków lub „innego urządzenia”. Interpretując pojęcie budynku wystarczy sięgnąć do sformułowania zawartego w Prawie budowlanym. Trzeba więc zauważyć, że budynek stanowi taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 pr.bud.). Trudniej określić pojęcie „innych urządzeń” objętych normą art. 151 k.c. Jednakże bez wątpienia chodzi tu o takie obiekty, które są trwale adwokat Poznań z gruntem związane, a nie spełniają cech budynku. Można więc sądzić, że ustawodawca ma tu na względzie „budowle” (art. 3 pkt 3 pr.bud.), zaliczane generalnie do „obiektów budowlanych” (art. 3 pkt 1 pr.bud.).

Roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego; wyłączenie roszczenia negatoryjnego

Przechodząc do dyspozycji normy art. 151 k.c., przypomnijmy, że mimo przekroczenia granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku (lub innego urządzenia) „właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda”. Zatem „poszkodowany” właściciel gruntu sąsiedniego korzysta z roszczenia negatoryjnego w postaci „przywrócenia stanu poprzedniego” jedynie we wskazanych tu warunkach. Może oczywiście żądać zaniechania naruszeń na etapie rozpoczynania budowy. Zresztą sam ustawodawca wspomina tu o „niezwłocznym sprzeciwie” i wiąże z nim warunek późniejszego żądania przywrócenia stanu poprzedniego. Adwokat Poznań natomiast od czasu zaawansowanych robót budowlanych rozważamy już tylko dalej idące roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego. Gdyby zaś było ono wykluczone, odpada również roszczenie o zaprzestanie dalszej budowy. Niewątpliwie właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli przekroczenia granicy jego gruntu dokonano z winy umyślnej inwestora. W takim przypadku nie jest konieczne, by właściciel nieruchomości sąsiedniej w terminie niezwłocznym sprzeciwił się przekroczeniu gruntu albo, by groziła mu niewspółmiernie wielka szkoda. Przy okazji trzeba przyznać, że „braku winy umyślnej nie domniemywa się, dlatego dowód, że przekroczenie granicy nastąpiło bez winy umyślnej, obciąża właściciela nieruchomości wyjściowej” (zob. S. Rudnicki, Komentarz…, s. 80). W kwestii pojmowania winy umyślnej (dolus directus, dolus eventualis) można odesłać do właściwego dorobku doktryny z zakresu czynów niedozwolonych. W drugim wariancie, właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, gdy bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy. W razie sporu musi on taką okoliczność udowodnić. Rozsądnie biorąc, takiego właśnie zachowania można oczekiwać od zagrożonego właściciela nieruchomości sąsiedniej. Tutaj prawnik Poznań zgłaszany sprzeciw powinien uświadamiać działającemu bez winy umyślnej inwestorowi, że dopuszcza się naruszenia cudzej własności i powstrzymać go od kontynuowania inwestycji z przekroczeniem granicy gruntu sąsiedniego. Dodajmy, że wyrażony niezwłocznie sprzeciw uprawnia do późniejszego żądania przywrócenia stanu poprzedniego, chociażby nawet nie zachodziło niebezpieczeństwo niewspółmiernie wielkiej szkody. Wreszcie właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda, a musi tę okoliczność udowodnić. Nie trzeba wszakże w ogóle korzystać z tego zarzutu, jeżeli przekroczenie granicy jego gruntu nastąpiło z winy umyślnej inwestora albo gdy bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granic swego gruntu. Oceniając stopień „niewspółmiernie” wielkiej szkody dokonujemy porównania szkody zagrażającej właścicielowi zajętego częściowo gruntu sąsiedniego ze stratą inwestora następującą na skutek żądanego przywrócenia stanu poprzedniego (por. S. Rudnicki, Sąsiedztwo…, s. 72).

Jeżeli zachodzą wskazane normą art. 151 k.c. przesłanki (ściślej – gdy brak określonych tam przeszkód) roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego można dochodzić na każdym etapie realizowanej inwestycji, jak również po zakończeniu budowy. Praktycznie biorąc, przywrócenie stanu poprzedniego oznacza obowiązek dokonania rozbiórki. Oczywiście właściciel gruntu sąsiedniego jest legitymowany do zgłoszenia roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego w granicach jego gruntu. Nie może zaś żądać generalnej rozbiórki budynku, chociażby z przyczyn technicznych zachodziła konieczność rozbiórki całego budynku.